Все дело в качестве

 

 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Петербургским торговцам и производителям не хватает качественных логистических центров. Однако девелоперы с осторожностью рассматривают проекты строительства складов. Это вынуждает крупнейших торговых операторов самим заниматься возведением распределительных центров.

 

Похожие цифры приводит партнер компании Knight Frank Роман Бурцев, по словам которого на петербургском рынке работает около 300 000 кв. м складов классов А и В. В ближайшие два года, по его данным, в городе будет построено еще около 300 000 кв. м площадей этих классов, что несколько сократит разрыв между предложением и спросом, объем которого он оценивает в 450 000 кв. м.

 

По данным Colliers International, в Петербурге насчитывается только пять логистических комплексов, отвечающих международным стандартам. Их общая площадь составляет около 117 000 кв. м. Основная часть предложения — объекты, находящиеся на территории бывших промышленных зон (там много устаревших некачественных площадей), тогда как наиболее острый дефицит наблюдается в сегменте высокого класса площадью от 3000 кв. м.

 

Средняя ставка аренды на помещения класса А, по данным Colliers International, начинается от ежегодных $160 за 1 кв. м. Отапливаемые помещения среднего класса можно арендовать по $80-100 за 1 кв. м в год. Неотапливаемые помещения в плохом состоянии сдаются по $10-50 за 1 кв. м в год. Но наибольшее количество площадей (около 40%) предлагается по цене $50-70 за 1 кв. м в год. Наибольшим спросом со стороны мелкого и среднего бизнеса пользуются складские помещения площадью 500-1500 кв. м. Крупные логистические и торговые компании предпочитают арендовать помещения от 2000 до 6000 кв. м, заключают аналитики Colliers.

 

“Сегмент складской недвижимости был недооценен, возможно, потому, что до недавнего времени существовали более доходные виды вложений, например на рынке жилищного строительства”, — говорит коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов. Тем не менее ранее гендиректор RBI Эдуард Тиктинский говорил “Ведомостям”, что компания планирует развивать направление услуг по девелопменту в сфере коммерческой недвижимости и ведет ряд переговоров с потенциальными инвесторами. Назвать их до подписания соглашения Тиктинский отказался.

 

По данным агентства “Бекар”, рентабельность вложений в склады в 2004 г. была сопоставима только с уровнем рентабельности на рынке строительства жилья и составляла около 20-30%. Рентабельность вложений в торговые комплексы, по оценке “Бекара”, составляла 22-25%, в бизнес-центры — 18-20%, отели — 15-17%.

 

LCMC оценивает рентабельность складов на уровне 20-22% в сегменте высококлассных объектов и в 15-18% для менее качественных помещений.

 

“На рынке аренды склады классов А и B в чрезвычайном дефиците”, — говорит Роман Уревич, руководитель отдела аналитики LCMC. “Существующие склады высокого уровня, как правило, строятся и используются не девелоперами, а торговыми операторами и производителями для собственных нужд. На открытый рынок такие площади не попадают”, — констатирует он.

 

Уревич связывает низкую активность российских девелоперов в сегменте складской недвижимости с недостатком опыта в строительстве и управлении логистическими центрами. “Сегмент совершенно не насыщен, но сейчас далеко не каждая компания решится на строительство такого высокотехнологичного объекта, как логистический центр класса А или В”, — говорит эксперт.

 

Специалисты Colliers также отмечают, что клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать пакет дополнительных услуг, таких как таможенное оформление грузов, ведение учета, погрузочно-разгрузочные работы.

 

В марте 2004 г. группа компаний “Ист” объявила о планах строительства логистического центра класса А стоимостью $30 млн. А в мае продала компанию “Интертерминал”, ведущую этот проект, компаниям, подконтрольным бывшим топ-менеджерам МДМ-банка Юлиану Краснопольскому и Андрею Середюку. Под проект “Интертерминала” выделен участок площадью 24 га в промышленной зоне “Предпортовая-1”. Строительство первой очереди из нескольких складских терминалов и складов мощностью более 1 млн т в год планируется завершить в начале 2006 г. По словам представителей компании, окупить проект предполагается в течение пяти лет.

 

Тем временем торговые операторы собственными силами решают проблему дефицита качественных складов. В начале 2005 г. компания “Искрасофт” (управляет сетью магазинов товаров для дома) завершила строительство собственного логистического комплекса площадью 10 000 кв. м в Колпине.

 

В сентябре компания Meatland, специализирующаяся на дистрибуции мяса, открыла новый распределительный центр стоимостью $12 млн. Его управлением займется дочерняя структура компании — Meatland Logistics & Distribution, особо концентрируясь на предоставлении таких услуг, как таможенное оформление, ветеринарное освидетельствование, сертификация, расфасовка, маркировка и хранение товара клиентов. До 2010 г. компания планирует инвестировать еще $35 млн в строительство логистических центров в Ленинградской области, Москве и Подмосковье и складского комплекса на 30 000-35 000 т в Петербурге, который будет выполнять функции оптового межрегионального узла.

 

В середине ноября логистический центр стоимостью $20 млн и площадью более 27 000 кв. м открыла British American Tobacco по соседству со своим заводом в поселке Ольгино в северном пригороде Петербурга.

 

В начале ноября председатель правления компании петербургской торговой сети “Лента” Олег Жеребцов также высказался о необходимости иметь собственный распределительный центр. По его словам, в 2006 г. “Лента” планирует инвестировать в строительство $18-19 млн. Компания уже приобрела участок в Ленинградской области площадью 15 га, где будут построены два модуля площадью 8000 кв. м и 6000 кв. м соответственно. Предполагается, что их строительство начнется в декабре, а ввод в эксплуатацию запланирован на октябрь 2006 г.

 

По словам Жеребцова, на решение компании повлияло расширение собственной сети в Петербурге и планы по экспансии в другие регионы (сейчас магазины “Ленты” строятся в Астрахани, Новосибирске, компания также рассматривает возможность строительства в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Краснодаре и Нижнем Новгороде).

 

“На один магазин приходится 180 поставок в день. Без распределительного центра становится сложно работать, учитывая скорое появление магазинов на удалении более 200-300 км”, — говорит Жеребцов.